Preços de Fazendas no Mato Grosso (MT) em 2021: A Realidade do Mercado de Terras

Sumário

• Preços de Terras nas Regiões de Sorriso e Água Boa no Mato Grosso
• Fatores de Valorização dos Preços de Fazendas no Mato Grosso para os Próximos Anos
• Quais são os Preços de Fazendas no Mato Grosso em Pecuária ou em Mato
• Formas de Pagamento ao Comprar ou Vender uma Fazenda
• Como Valorizar sua Fazenda Antes de Vender sem Investir Muito
• Concluindo…

Todas as informações de preços de fazendas no Mato Grosso neste artigo foram baseadas na nossa experiência prática do dia-a-dia na compra e venda de fazendas, e são somente uma estimativa e um ponto de vista de quem atua diretamente com clientes compradores e vendedores. Não encare como a verdade absoluta, mas como nosso ponto de vista. Mas é claro que vou dar todos os argumentos para isso.

Os preços de fazendas no Mato Grosso variam muito de região para região, sendo que até mesmo regiões muito próximas podem ter valores totalmente diferentes dependendo de vários fatores [vou publicar um artigo sobre isso em breve].

As regiões mais valorizadas do Mato Grosso encontram-se em Sorriso-MT, Querência, Sapezal e Alto Taquari, regiões onde o preço por hectare de terra plantando chega aos 1.000 sacos de soja. Essas regiões apresentam características excelentes para o cultivo de soja, milho e algodão, culturas extremamente valorizadas nos últimos anos, além de um volumoso regime de chuvas previsível.

A alta valorização nestas áreas se deve principalmente aos investimentos de grandes grupos produtores, como SLC Agrícola, Amaggi, Bom Futuro, Bom Jesus e entre outros. Estes grupos compram grandes áreas, principalmente de pastagens degradadas, e investem pesado nelas com o intuito de produzir e, em alguns casos, valorizá-las para revender depois.

Muitos interessados em comprar fazendas nos perguntam sobre pastagens degradadas para investir da mesma forma que estes grupos mencionados acima, mas estas já estão muito escassas no mercado devido à compra desenfreada por estes. É muito difícil aparecer alguma fazenda nesta condição, e quando aparecem, já temos lista de espera para oferecer.

Quem procura terras atualmente são os grandes grupos agropecuários. Mas há empresários da indústria e do comércio que estão aplicando as sobras de caixa no agronegócio. Além disso, recentemente, chegou também dinheiro de fora: está muito comum investidores estrangeiros virem através de empresas nacionais com um sócio brasileiro para investir em fazendas.

E na onda desses grupos, grandes produtores rurais também estão competindo por terras menores, principalmente terras dos vizinhos, o que as valoriza.

Está cada vez mais difícil para o pequeno produtor do Mato Grosso adquirir novas terras, pois a compra desenfreada de terras pelos grandes produtores faz com que as terras sejam valorizadas em um nível que fica inviável para o pequeno produtor adquirir terras vizinhas, e portanto, não consegue crescer. E então, este pequeno produtor que quer crescer, precisa procurar terras nas fronteiras agrícolas onde o preço ainda está baixo, mas há muitos problemas com a documentação, sendo muitas dessas terras somente de posse.

Existe uma pressão enorme desses grandes grupos para comprar terras boas no Mato Grosso, e até já presenciamos casos de produtores se endividando expressivamente para garantir a compra da terra de um vizinho, a qual estava planejando comprar para daqui 5 anos, mas decidiu adiantar para não perder a oportunidade. Isso acontece, pois, na maioria dos casos, adquirir a terra do vizinho é muito mais vantajoso do que se mudar para outra região e começar uma fazenda do zero.

Os grandes produtores não estão mais preocupados em pagar altos preços nas terras, mas na verdade, estão mais preocupados em perder terras boas.

E quem sofre neste caso é o pequeno produtor, que se vê no meio de gigantes pressionando-o para que venda sua terra por preços exorbitantes, e sem poder crescer para os vizinhos já que a sua produção não gera valor suficiente para isso. Já presenciamos vários pequenos produtores que acabam cedendo e buscando por terras em fronteiras agrícolas, começando uma nova vida por ali.

Recentemente, houve um movimento de chegada de novos investidores no agronegócio, que ainda conhecem o setor, mas buscando rentabilidade nele, impulsionados pelas altas nas commodities e pelas boas notícias relacionadas ao agronegócio. Estes normalmente são grandes fundos e até bancos que compram grandes porções de terras de uma vez e fazem aumentar os preços nas regiões onde investem. Um exemplo está nesta notícia recente de Julho de 2021 falando sobre a incursão ao campo do BTG: O BTG entra em campo e faz mais de uma dezena de aquisições no agronegócio.

Por sorte, temos várias novas tecnologias que permitem um aumento gigantesco de produtividade, e linhas de crédito baratíssimas que facilitam suas aquisições, entre elas, podemos nomear as máquinas e implementos agrícolas, a irrigação, os sistemas de energia solar, novas sementes, defensivos agrícolas e fertilizantes.

Ou seja, o pequeno produtor ainda pode ter ótimos lucros investindo na sua própria fazenda, mas sabemos que muitas vezes não é o que acontece, seja por preconceito, desconhecimento ou falta de interesse.

Preços de Fazendas nas Regiões de Sorriso e Água Boa no Mato Grosso

Neste cenário, a região de Água Boa vem se destacando, pois é uma região onde os preços ainda estão relativamente baixos, a terra é boa, tem boa precipitação e conta com aeroporto comercial, e além disso, a cidade vai ser agraciada com um porto seco da ferrovia FICO em breve, com obras previstas para começar ainda esse ano.

Por Água Boa, o valor por hectare de terra produtiva chega a 500 sacos de soja, ou seja, metade das outras regiões já valorizadas. E acreditamos fortemente que este preço tende a dobrar em até 5 anos, já que é o prazo para que essas infraestruturas sejam concluídas.

Mas ainda mais promissora é a região do entorno de Sorriso e dos eixos da BR-163 e da MT-242 (em processo de federalização e de construção), principal região de atuação da Aura Fazendas, região que fica quase que exatamente no centro do estado, como você pode ver na imagem abaixo:

Nesta região, os preços estão muito atrativos principalmente nas cidades de Santa Carmem, Cláudia, Feliz Natal, Juara, Gaúcho do Norte, Ipiranga do Norte, Itanhangá, Santa Rita do Trivelato, São José do Rio Claro, Tapurah, Vera, Nova Canaã e União do Sul.

Abaixo você pode a relevância da micro região de Sorriso para o cenário nacional:

Sorriso conta com uma logística excepcional com um aeroporto regional certificado pela ANAC para voos comerciais, além de ser encontro de 3 projetos de ferrovias nacionais, a saber: Ferrogrão no sentido norte, malha paulista ligando a Rondonópolis no sentido sul e a FICO ligando o leste ao oeste sentido Chile. Ainda é entroncamento das duas principais rodovias do estado, a saber: A BR-163 ligando Norte ao Sul e a MT-242 ligando Leste ao Oeste. Veja no mapa abaixo:

A micro região de Sorriso é a mais produtiva do Brasil e também a mais cobiçada, sendo que a cidade é reconhecida nacionalmente como a Capital Nacional do Agronegócio.

Além disso, Sorriso não para de crescer em população, como pode-se ver no gráfico seguinte:

Nesta região, ainda pode-se encontrar terras produtivas plantando soja sendo vendidas por 400 sacas de soja por hectare produtivo, mas que em breve, devido aos grandes projetos de infraestrutura, podem chegar facilmente nos mesmos preços da cidade de Sorriso, em torno de 1.000 sacos de soja por hectare produtivo ou até mais.

Fatores de Valorização dos Preços de Fazendas no Mato Grosso para os Próximos Anos

Juro baixo, demanda crescente por grãos e carnes, avanços na infraestrutura e dólar em alta criaram um cenário perfeito para a forte valorização das terras no Mato Grosso.

Segundo a MB Consultoria, conforme imagem abaixo, a projeção de crescimento do PIB do Mato Grosso em 2021 é de 4,78%, a maior projeção por estado do Brasil, ou seja, Mato Grosso é o estado que mais vai crescer economicamente esse ano no Brasil.

Além disso, o agronegócio é um dos setores mais resilientes da economia brasileira. No ano passado, o setor cresceu 24,31% em relação a 2019, de acordo com o Centro de Estudos Avançados em Economia Aplicada (Cepea). No total, o agro respondeu por uma fatia de 26,6% do PIB brasileiro.

E como Mato Grosso é um estado majoritariamente voltado ao agronegócio, é fato que as terras tendem a se valorizar em consonante ao PIB, e além disso, é histórico do mercado imobiliário somar a inflação à valorização, fora a valorização da terra em si.

Ou seja, nos próximos anos, vamos ver as terras se valorizarem ainda mais, e tornando a produção rural algo para poucos. Cada vez mais os grandes grupos vão se apropriar das terras boas e o pequeno produtor se marginalizar e ter que se contentar com seu pequeno pedaço de terra ou vendê-la.

Um outro fator que valorizou as terras no Mato Grosso são as restrições ambientais que dificultaram a abertura de novas áreas em vários locais e provocaram valorização maior em regiões maduras de produção.

Um aumento de preços de fazendas no Mato Grosso deve ser notado também devido à alta da demanda por alimentos nos próximos anos, que segundo estudos da GV Agro, deve solicitar um aumento de produção de 41% no Brasil até 2026/27. E como alcançar esse aumento é quase impossível, os preços dos alimentos devem aumentar devido à alta demanda, e em consequência os preços das terras.

Além disso, novos projetos ferroviários já fazem parte do planejamento logístico no Mato Grosso, o que deve valorizar ainda mais as terras, já que vão baratear os custos com transporte de cargas. Estes projetos, depois de executados, vão possibilitar que várias terras inutilizadas até então por falta de margem de lucro, passem a se tornar rentáveis. Veja um resumo desses projetos:

Um setor muito relevante também para o aumento de preços de fazendas no Mato Grosso são as novas usinas de Etanol a partir do milho que estão surgindo abundantemente na região, gerando uma nova demanda para o milho e aumentando os preços deste, o que por consequência valoriza as fazendas.

Um reflexo da valorização das commodities é que os proprietários acabam segurando a terra e não colocam a venda, pois estão obtendo bons lucros, tanto com a produção quanto com arrendamento. E pela falta de ofertas no mercado, as terras se valorizam ainda mais.

Quais são os Preços de Fazendas no Mato Grosso em Pecuária ou em Mato

As fazendas do Mato Grosso que estão atualmente com atividade somente em pecuária, mas que tem aptidão para agricultura costumam ser precificadas de 40 a 60% do valor da terra produtiva de agricultura na mesma região.

Enquanto que as terras que estão atualmente em pecuária, mas que não tem aptidão para agricultura costumam ser precificadas de 20 a 40% do valor da terra produtiva de agricultura na mesma região.

Já as áreas em mato no Mato Grosso ficam em torno de 5 a 20 % do valor.

Isso acontece porque a terra é precificada com base no retorno que ela pode trazer, além do tempo para começar a ter retorno do investimento.

Uma fazenda em mato por exemplo, requer um investimento e tempo inicial para desmatá-la, além do tempo para tirar a licença necessária para poder abrir de acordo com as leis ambientais. Após o desmate, há a necessidade de correção da terra com calcário e gesso, além da adubação para plantio das primeiras culturas, como o arroz, que vão preparar a terra para as culturas mais superiores, como a soja, milho e o algodão. Portanto, até o produtor começar a produzir essas culturas superiores e obter lucro, exigirá um grande investimento de tempo e dinheiro, e é por isso que ela tem um preço muito mais baixo.

O mesmo raciocínio pode ser feito para as terras em pecuária, que vão exigir uma boa preparação da terra, apesar de já estarem desmatadas.

Essa é uma diretriz que deve ser seguida pelos proprietários interessados em vender para precificar sua fazenda, pois qualquer precificação fora desta realidade irá causar demora na venda e péssimas propostas.

Portanto, se algum anúncio estiver com preço muito abaixo dessas referências, é grande a probabilidade da fazenda ter outros problemas ocultos ou do anunciante estar somente chamando a atenção com um anúncio falso. Ambos acontecem muito.

Formas de Pagamento ao Comprar ou Vender uma Fazenda

Tão importante quanto a precificação é estabelecer uma forma de pagamento condizente com o mercado.

Atualmente, devido à valorização das terras mencionada acima, houve redução nos prazos de pagamento. Antes era possível quitar o pagamento de uma fazenda em vários anos, e hoje estes prazos encurtaram bastante. O prazo encurtou, pois, quem vende sem ter outro negócio engatilhado, teme não conseguir adquirir nem uma área equivalente à vendida. E normalmente quem está vendendo, quer comprar outra.

O que mais se vê são formas de pagamentos totalmente fora da realidade, com pedidos de entrada que chegam a 70% do valor da fazenda, que na maioria das vezes são valores bastante altos.

Para um imóvel rural de grandes dimensões, os preços costumam ser relativamente altos, e dificilmente o comprador tem esse valor guardado em caixa para pagar à vista, e por isso, uma flexibilização na forma de pagamento é importantíssimo para uma venda mais rápida e bem-sucedida.

Vale destacar que é praxe de mercado os preços das fazendas serem fixados, negociados e atreladas (em caso de parcelamento) em sacos de soja, pois dessa forma, fica sempre atrelado à produção. Diria que em 95% dos casos a moeda de comercialização é a soja.

E geralmente, gera-se várias complicações quando o valor é negociado em dinheiro, devido principalmente à variação dos preços das commodities. Por isso, é sempre melhor negociar e fixar preços de fazenda em soja.

As formas de pagamento anunciadas são normalmente: à vista ou parcelado anualmente, em sacas de soja, permuta, pedras preciosas, títulos, e etc. Se for parcelado, normalmente as parcelas são corrigidas pela variação comercial do preço da soja.

E o parcelamento, quanto existe, é definido em alguns anos, que giram em torno de 2 anos e podendo chegar até 11 anos, dependendo do preço da fazenda.

Ao contrário de pedir 70% do valor de entrada, o melhor negócio para grandes fazendas é flexibilizar a entrada para um valor em torno de 15 a 20% do valor total da fazenda. Desta forma, mais compradores terão capacidade de pagamento, e assim a fazenda é vendida mais rapidamente. E então, quanto mais rápido o vendedor tiver dinheiro em mãos, mais cedo ele pode investir em outros negócios e fazer render esse capital.

Por exemplo, uma fazenda com aptidão para soja avaliada em 110 milhões de reais, poderia ser paga em até 9 anos, em parcelas anuais de 10 milhões de reais e uma entrada de 20 milhões de reais, sendo as parcelas corrigidas anualmente pela variação do preço comercial da soja.

Este é um exemplo que está dentro da realidade que uma maior quantidade de compradores poderia arcar. Já quando a entrada é muito alta, como neste exemplo, o vendedor poderia ter pedido 70% de entrada, a quantidade de possíveis compradores se torna muito menor, e provavelmente vai levar muito mais tempo para ser vendida.

Temos conhecimento de mercado e podemos afirmar que existem fazendas que estão há mais de 5 anos à venda, só pelo motivo de uma forma de pagamento fora da realidade. Imagina agora se eles tivessem flexibilizado a forma de pagamento lá atrás. Provavelmente já estariam recebendo as últimas parcelas e já estariam com o dinheiro em mãos desde o início para investir em outras coisas.

No caso de valores altos de entrada, somente grandes bancos e grupos produtores têm essa capacidade, e muitas vezes até preferem adquirir à vista, já que conseguem barganhar bastante o valor.

E portanto, para o restante dos compradores, uma condição de pagamento mais flexível é imprescindível para concluir o negócio.

Como Valorizar sua Fazenda Antes de Vender sem Investir Muito

Para valorizar uma fazenda, é necessário primeiro saber as condições atuais dela, sendo que ela pode estar toda em mato, ou desmatada, mas precisando enleirar a madeira, ou está limpa e é necessário corrigir e gradear a terra, ou está em pasto, ou até mesmo com lavoura.

A principal forma de valorizar uma fazenda é torná-la mais produtiva, assim ela gerará mais retorno para o produtor/investidor e portanto se valorizará.

Então, se por exemplo, a fazenda atualmente estiver em pasto, mas é possível transformá-la em lavoura, antes de vender, o proprietário pode já ir corrigindo a terra e plantando culturas que melhoram o perfil de solo e com custo baixo, como o arroz por exemplo.

Em termos de produtividade a terra tem essas principais aptidões:

1. Lavoura
2. Pecuária
3. Manejo Florestal

Eu já coloquei elas em ordem de rentabilidade, com a lavoura tendo a maior rentabilidade de todas, por isso, quanto mais próximo de produzir grãos a fazenda estiver, mais valorizada estará.

E portanto, é isto que o proprietário deve fazer antes de vender: Torná-la mais rentável!

A documentação é outro fator de muita relevância na valorização da fazenda, pois quanto mais completa estiver, antes o comprador poderá começar a produzir na fazenda e gerar um retorno mais rápido. Você pode ver mais sobre documentação de fazenda neste artigo: Documentação Completa para a Compra e Venda de uma Fazenda | Comprador, Vendedor e Imóvel Rural.

E além de torná-la mais rentável e acertar a documentação, é necessário também escolher uma boa imobiliária ou corretor para divulgá-la de forma a valorizá-la. E é bom tomar cuidado para não anunciar em todos os lugares que achar, porque pode passar a impressão de desespero em vender e atrair propostas baixas devido a isso.

Um bom corretor tem experiência com compradores e pode ajudar a valorizar a fazenda ainda mais na sua apresentação e divulgação, pois este vai saber exaltar os pontos fortes da fazenda, contornar objeções dos eventuais pontos fracos da melhor forma possível, divulgá-la de forma a valorizá-la e filtrar potenciais interessados. Por isso, é importante saber escolher o seu corretor de fazendas. E para entender mais como o corretor de fazendas pode ajudar nisso, veja este artigo: O corretor de Fazendas e sua Importância ao Vender uma Fazenda.

Portanto, estas são formas de valorizar sua fazenda sem investir muito, apenas tornando ela mais produtiva, acertando a documentação ou buscando formas de valorizá-la na sua apresentação ou divulgação através de um profissional qualificado e experiente.

Você pode ver o processo completo de compra e venda de fazenda neste artigo: Processo de Venda de Fazenda Completo | Passo a Passo em 5 Etapas.

Concluindo…

Como você deve ter percebido, são vários fatores que influenciam nos preços de fazendas no Mato Grosso, e por isso, é tão importante conhecer os preços reais e atuais do mercado para poder vender ou comprar uma fazenda por um valor justo.

Portanto, antes de comprar ou vender uma fazenda, consulte-se conosco. Nossa imobiliária está aqui para te auxiliar nisso. Essa é a nossa função.

Nós da Aura Fazendas focamos em vendas de grandes fazendas, e temos uma divulgação e um atendimento totalmente especializado e personalizado voltado para esse foco. Assim, caso você precise de orientação nesse sentido, estamos aqui para te auxiliar.

E se tiver interesse em conhecer nosso plano de marketing e estratégias de vendas para anunciar sua fazenda, basta cadastrar seu interesse por aqui: Anuncie sua Fazenda, ou falar diretamente conosco através dos contatos que estão no site.

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Diego Ittner – Corretor de Imóveis CRECI-SC 39056 F.