Documentação Completa para a Compra e Venda de uma Fazenda | Comprador, Vendedor e Imóvel Rural

Nem só de flores é feita uma compra e venda de fazenda, a burocracia faz parte e é muito importante para garantir a segurança do negócio, por isso, separamos aqui a documentação completa para a compra e venda de uma fazenda que tanto o comprador quanto o vendedor precisarão para concluir a negociação de uma fazenda, considerando tanto a promessa e o contrato de compra e venda quanto a escritura pública e o futuro registro no Ofício de Registro de Imóveis competente, passando pelo processo chamado no meio jurídico de due diligence para imóveis rurais a fim de verificar toda essa documentação.

Sumário:

• Documentos do comprador do imóvel rural
• Documentos do vendedor do imóvel rural
• Documentos do imóvel rural
• E qual a documentação para imóvel rural a ser adquirido por pessoa estrangeira?
• Despesas com a documentação de transferência de imóvel rural
• Concluindo…

Documentos do comprador do imóvel rural

• Cópia autenticada do RG (ou equivalente) e CPF – apresentar original ou cópia autenticada para que o Cartório arquive;
• Cópia autenticada da Certidão de Casamento ou União Estável com Regime de Bens (com a devida averbação, se for o caso) e Pacto Antenupcial (se houver) devidamente registrado, ou Certidão de Nascimento caso solteiro(a) – apresentar original ou cópia autenticada para que o Cartório arquive. Além disso, deve apresentar a qualificação completa, constando também a profissão e endereço residencial de cada um.
• Cópias dos três últimos comprovantes de renda;

Caso seja empresário: 

• Certidão de quitação de impostos (federais, estaduais e municipais), ambientais e trabalhistas
• Certidões negativas de ações cíveis da Justiça Federal, executivos fiscais, protesto de títulos, interdição, tutela e curatela, débitos previdenciários (CND/INSS) e de dívida ativa da União.

Se casado, seu marido/esposa:

• Deve apresentar estes mesmos documentos para dar andamento a compra, e as certidões de Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei, Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei, Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei, e os pactos de Separação Obrigatória de Bens e Separação Total de Bens.

Documentos do vendedor do imóvel rural

Para pessoa física:

• Cópia autenticada do RG (ou equivalente) e CPF – apresentar original ou cópia autenticada para que o Cartório arquive;
• Cópia autenticada da Certidão de Casamento ou União Estável com Regime de Bens (com a devida averbação, se for o caso) e Pacto Antenupcial (se houver) devidamente registrado, ou Certidão de Nascimento caso solteiro(a) – apresentar original ou cópia autenticada para que o Cartório arquive;
• Comprovante de residência;
• Consulta completa no SPC e SERASA;
• Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos pelo período mínimo de 10 anos;
• Certidão Negativa de Execuções Fiscais Estadual e Municipal;
• Certidão Negativa de Quitação de Tributos Federais, expedida pela Receita Federal do Brasil – RFB;
• Certidão de Distribuidores Forenses Estaduais Cíveis;
• Certidão de Distribuidores Forenses Estaduais Criminais (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial);
• Certidão Negativa da Justiça Federal;
• Certidão Negativa do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) ou do Instituto de Terras de Mato Grosso (INTERMAT);
• Certidão Negativa de Ações Trabalhistas/dos feitos do Tribunal Regional do Trabalho (TRT);
• Certidão Negativa de Débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
• Certidão Negativa de Interdição, Tutela e Curatela.
• Analisar essa mesma documentação caso haja proprietários anteriores diferentes dentro de um período mínimo de 15 anos.

Para pessoa jurídica, incluir:

• Cópia autenticada do Contrato Social e Alterações e/ou Consolidação ou Estatuto Social e Atas registradas ou Certidão de Breve Relato de Títulos e Documentos, incluindo a ata da reunião de sócios que autorizou a venda dos bens objeto do contrato.
• Cópia autenticada da Certidão Simplificada da Junta Comercial atualizada que certifique os atos arquivados;
• Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedida pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional / Secretaria da Receita Federal do Brasil – RFB
• Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS);
• Certidão negativa de débitos estaduais, obtida na Secretaria de Estado da Fazenda (Sefaz);
• Certidão Negativa dos Distribuidores Forenses Cíveis/Família/Criminais/Executivos Fiscais Municipais e Estaduais da Justiça Estadual/Recuperações e Falências da comarca de situação dos imóveis e da sede social da compromitente vendedora – documento original;
• Certidão Negativa da Justiça Federal da comarca de localização do imóvel e da sede social da compromitente vendedora;
• Certidão Negativa dos Cartórios de Protestos de Letras e Títulos da comarca de situação do imóvel e da sede social da compromitente vendedora – documento original;
• Certidão Negativa dos feitos de 1ª Instância do TRT (Tribunal Regional do Trabalho) da comarca de situação do imóvel e da sede social da compromitente vendedora;
• Declaração original de inexistência de ações administrativas ou judiciais em que sejam partes a compromitente vendedora e/ou seus representantes legais.
• Apresentar CNPJ da pessoa jurídica;
• Ao representante legal da pessoa jurídica, deve apresentar os mesmos documentos já mencionados para pessoa física.

Ambas partes, compradora e vendedora, podem estar representadas por procuração pública com poderes específicos para os fins de compra e venda.

Documentos do imóvel rural

• Cópia Autenticada da Escritura Definitiva de Compra e Venda do Imóvel Rural ou outro título aquisitivo/de propriedade pelo qual a compromitente vendedora adquiriu o imóvel rural (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc.);
• Certidão Original Válida e Atualizada de toda a Cadeia Dominial do Imóvel Rural até sua origem mais remota;
• Certidão de regularidade fundiária emitida pelo órgão fundiário competente (INCRA ou INTERMAT), relativa ao imóvel objeto do contrato;
• Certidão de Matrícula Atualizada contendo a Certidão de Inteiro Teor e Ônus Reais e também Gravames/Alienações/Ações Judiciais Reais e Reipersecutórias, original, atualizada e válida (tem validade de 30 dias) emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis – RGI da comarca de registro do imóvel.
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCRI, devidamente quitado e atualizado – expedido pelo INCRA.
• Declaração original de Inexistência de Ações Administrativas ou Judiciais, Cópias de Notificações, de Infrações, Termos de Ajustamento de Conduta (TACs), Compromissos/Acordos;
• Certificado de Regularidade Ambiental e Certidão Negativa de Débitos (CND), emitidas pelo IBAMA e pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado, relativas à situação ambiental do imóvel.
• Certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel rural, junto ao Serviço Florestal Brasileiro (SFB);
• Cópias autenticadas dos comprovantes de pagamento dos 5 (cinco) últimos ITR (Imposto Territorial Rural), DARFs contendo a chancela mecânica de pagamento e CRFI (Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel Rural) ou Certidão do Imposto Territorial Rural – ITR, expedido pela Receita Federal do Brasil – RFB, o qual mostra se o imóvel tem dívidas em relação à esse imposto;
• Licença de Instalação e Licença de Operação para as áreas cultiváveis, expedidas pelo IBAMA e pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado.
• Cópia autenticada da Certificação do Georreferenciamento da área junto ao Incra, acompanhada de mapas e memoriais descritivos;
• Comprovante de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação (ITCMD);

E qual a documentação para imóvel rural a ser adquirido por pessoa estrangeira?

Da escritura constará, obrigatoriamente, além dos documentos exigidos para a lavratura de escrituras em geral, o documento de identidade do adquirente, a prova de sua residência no território nacional e, quando for o caso, a autorização do órgão competente, como do Incra, do Conselho de Defesa Nacional ou do presidente da República, de acordo com a localização e o tamanho da propriedade, nas condições dispostas na Instrução Normativa nº 70/2011 – INCRA.

Despesas com a documentação de transferência de imóvel rural

Lembre-se que existem despesas com a documentação, entre elas, há o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Inter-vivos (ITBI), uma taxa municipal sobre a transferência do imóvel entre as partes, que permite passar o imóvel para o nome do comprador. Este imposto é calculado sobre o valor de venda/compra do imóvel multiplicando a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel. E a guia de ITBI é providenciada pelo Tabelionato de Notas após a conferência da devida Escritura e a apresentação da certidão de inteiro teor e ônus atualizada, assim como a confirmação das partes do valor referente à Escritura Pública.

Depois de pago, o Comprovante de pagamento do ITBI deve ser apresentado para o tabelião poder dar seguimento no processo de lavrar a escritura.

Além disso, para lavrar a escritura, o tabelionato cobra um emolumento que varia de estado para estado e depois para o registro da escritura em cartório de registro de imóveis também é cobrado um emolumento. Em especial para Santa Catarina, existe ainda uma taxa para o Fundo de Reaparelhamento do Judiciário (FRJ).

Todas estes impostos, taxas e emolumentos podem aumentar o valor investido no imóvel rural em torno 5%.

Concluindo…

É sempre importante lembrar que imóvel rural que não possua matrícula é inexistente ou irregular. Ainda, a pesquisa prévia no Registro de Imóveis é sempre importante antes de se concretizar qualquer compra, devendo ser a primeira atitude do comprador. A orientação de um corretor de imóveis, contábil e jurídica também é essencial para evitar algumas dores de cabeça no futuro. Procure sempre seu corretor de imóveis, contador e advogado para realizar tais transações.

Faça a divulgação da sua propriedade rural com cuidado e encontre a forma de divulgação que mais lhe interessar. Após encontrar o comprador, confira a documentação com cautela ou tenha alguém de confiança trabalhando junto com você, como um corretor de fazenda da Aura Fazendas, por exemplo.

Como se vê, a lista de documentos que podem ser solicitados pela due diligence, corretores de imóveis, advogados e cartórios é de fato bastante extensa. Conseguir todos eles, por conseguinte, não é uma tarefa fácil. Aliás, a reunião de toda essa documentação por vezes pode ser inviável até. Então, é preciso ter em mente que as faltas podem impactar no resultado da avaliação e análise e, consequentemente, na segurança da transação.

Ao vender e comprar uma fazenda com a Aura Fazendas, facilitamos todos esses processos burocráticos. Primamos pela tranquilidade dos nossos clientes em todas as etapas de aquisição de um imóvel rural, e por isso trabalhamos com uma equipe jurídica formada por corretores, advogados e contadores parceiros que são responsáveis por cuidar de tudo isso.

Nosso objetivo é transformar a experiência de compra e venda de imóveis rurais, antes um processo doloroso e burocrático, em uma experiência simples e encantadora. Além disso, realizar todas as etapas da venda de um imóvel rural com calma, confiança e tranquilidade, o que pode evitar vários problemas futuros.

Portanto, ao comprar ou vender uma fazenda fique atento à essa lista de documentos, tanto para o comprador, quanto para o vendedor e o imóvel rural em si, garantindo assim a segurança na transação.

E caso você esteja pensando em vender sua fazenda, nós da Aura Fazendas temos um processo completo de captação de fazendas que vai potencializar as chances de você vender sua fazenda mais rapidamente, veja neste outro artigo do nosso blog: Como vender uma fazenda mais rápido, tudo que você precisa saber.

Ou cadastre seu interesse através da nossa página Venda Sua Fazenda, onde você pode encontrar mais informações de como trabalhamos a sua propriedade rural para venda ou falar diretamente conosco.

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Diego Ittner – Corretor de Imóveis CRECI-SC 39056 F.