Sumário
- Quais são os cuidados ao comprar ou vender uma fazenda de herança?
- Quais são os requisitos na aquisição de uma fazenda em processo de inventário?
- Como funciona a compra e venda de fazenda quando existe testamento?
- De que formas a partilha de uma fazenda pode ser feita?
- Como comprar ou vender uma fazenda de herança quando existe meação?
- Concluindo…
Apesar de ser um momento de grande saudade e pesar, quando um ente querido falece, o ciclo natural da vida faz com que uma fazenda de herança possa ser deixada de geração para geração, e é normal que muitos herdeiros não estejam interessados em seguir na atividade de seus antepassados, tendo interesse em realizar a venda do imóvel rural herdado.
O procedimento adotado após o falecimento de um ente querido para regularização do patrimônio e sua divisão se dá através do processo de inventário.
Neste artigo, abordaremos a possibilidade de venda de um imóvel rural que é objeto de herança e se é necessário a instauração de um processo de inventário para realizar a sua venda.
Lembrando que uma fazenda que é objeto de herança pode ser sim vendida ou comprada, mas alguns cuidados são necessários no processo, os quais explicamos melhor a seguir.
Quais são os cuidados ao comprar ou vender uma fazenda de herança?
Em caso de inexistência de testamento, a fim de evitar irregularidades, é obrigatório a instauração de um processo de inventário (judicial ou extrajudicial) para realizar a venda de uma fazenda de herança.
Neste caso, deve-se ficar atento, pois algumas vezes, o processo de inventário judicial pode ser muito demorado, ainda mais quando há discussões familiares e falta de um consenso entre os herdeiros sobre qual será o destino dos bens e como será sua divisão.
Outra dificuldade é a falta de dinheiro para realizar o pagamento dos altos impostos do inventário, principalmente o ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação -, um imposto estadual regulado de maneira distinta em cada estado do país, e portanto, sua alíquota varia entre eles.
Um estudo realizado pelo GIFE – Grupo de Institutos, Fundações e Empresas permite visualizar as diferentes alíquotas e particularidades para cada estado: IMPOSTO DE TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÃO.
Desta forma, é necessário analisar anteriormente as regras do ITCMD para o estado da federação em que localiza a propriedade rural em questão para saber a alíquota que será cobrada na transmissão deste bem.
Assim, temos que muitos herdeiros planejam vender a fazenda de herança, pois não seguirão atuando no ramo da agropecuária, ou precisarão vender uma parte do imóvel para regularizar o inventário e fazer o pagamento dos tributos e despesas do procedimento.
Não são só estas as despesas com o processo de inventário, pois também deve-se considerar que a propriedade rural, se não estiver gerando renda, terá diversos outros custos e despesas, como manutenção, ITR, CCIR e entre outros, além de que, caso fique abandonada, pode vir a desvalorizar com o tempo. Portanto, há a necessidade de agilizar o consenso entre os herdeiros a fim de vender a propriedade pelo melhor preço possível, e assim evitar custos e despesas adicionais, que com toda certeza serão descontados do preço final.
Dito isso, a fazenda pode ser vendida como um todo, bastando ter o consenso de todos os herdeiros, ou pode ser vendida a parte ideal da fazenda referente ao quinhão hereditário de cada herdeiro.
Durante um processo judicial de inventário, o herdeiro poderá realizar a venda da sua quota parte (quinhão hereditário), após o oferecimento em iguais condições aos demais herdeiros. Esse procedimento pode ocorrer através de uma cessão de quinhão por escritura pública (art. 1.793, do Código Civil ), onde o “comprador” receberá o ônus e o bônus do quinhão, e somente terá a propriedade regularizada após o procedimento de partilha.
Nesta situação, nem sempre é possível delimitar qual a parte ideal da fazenda está sendo objeto de cessão, pois neste caso é necessário o consentimento de todos os herdeiros sobre a forma de partilha do imóvel rural.
Com a cessão de quinhão hereditário, orienta-se a elaboração de um contrato com cláusulas condicionantes, onde o “comprador” efetuará o pagamento de um “sinal” e somente após a partilha e regularização do imóvel efetuará o pagamento do restante, podendo a fração do imóvel objeto de cessão ser a garantia do negócio para o “vendedor”.
Esta modalidade de venda necessita de alguns cuidados a mais, mas isso não impossibilita a venda, que é uma forma de trazer liquidez ao patrimônio imobilizado.
O comprador deve ter o cuidado de observar se a herança não possui mais dívidas do que bens. Se há alguma restrição sobre o imóvel (penhora, hipoteca, usufruto…) e entre outras pendências que poderão ser encontradas no processo de due diligence. Essas são algumas questões pontuais que devem ser observadas antes da compra ou venda da fazenda de herança.
Quais são os requisitos na aquisição de uma fazenda em processo de inventário?
A regularização do imóvel rural adquirido em processo de inventário somente ocorrerá após o fim do procedimento de partilha, por que o artigo 1.791, do Código Civil estabelece que a herança será indivisível até o fim deste procedimento e será tratada como condomínio. Essa questão deve ser levada em conta pelo comprador, pois não poderá vender a fazenda até a regularização da partilha, a não ser por nova cessão de quinhão hereditário.
A partilha de bens é o processo no qual a herança é dividida entre seus herdeiros ou pessoas de direito. Esse processo pode ou não ser legalmente conduzido, já que a partilha pode ser feita mediante acordo fora dos tribunais — caso todas as partes concordem.
O procedimento de partilha é regulamentado pelo artigo 2.013 e seguintes do Código Civil, mas não será objeto de análise aprofundada neste artigo, a fim de evitar confusões e extensão exagerada.
Além do procedimento de cessão de quinhão por escritura pública, caso todos os herdeiros estejam de acordo com a venda da fazenda que é objeto de inventário, poderá o inventariante nomeado realizar a venda, após ouvidos o interessado e com a autorização judicial, conforme estabelece o artigo 619, I, do Código de Processo Civil.
Esta forma de venda de imóvel objeto de herança é a forma mais rápida e segura, pois após o pagamento que deverá ser realizado mediante depósito judicial nos autos de inventário (caso assim determinado), o juiz expedirá um alvará judicial para realizar a transferência da propriedade e com isso o comprador ficará com a fazenda livre e desimpedida.
Ainda assim, verificar o imóvel rural através da due diligence ainda é um pré-requisito necessário para aquisição de uma fazenda.
Se você você preferir esperar o fim do processo de inventário para comprar ou vender uma fazenda de herança, lembramos que a Aura Fazendas realiza todo o processo de due diligence e te auxilia a verificar a possibilidade ou não de realização deste negócio, além de verificar quais os procedimentos que precisam ser realizados para a regularização completa do imóvel rural em questão.
Ainda, no caso de um inventário que possua apenas a fazenda como objeto, e apenas um herdeiro queira vender a totalidade do imóvel, isso não será possível, pois será preciso a anuência de todos os demais herdeiros.
Cada procedimento de inventário tem peculiaridades que devem ser minuciosamente analisadas caso a caso, pois em algumas situações, todos os herdeiros estão de acordo, outras, apenas um herdeiro não está de acordo com a venda, outros apenas um ou alguns herdeiros estão de acordo com a venda. Por isso, deverá ser analisado se ocorrerá a venda da totalidade da fazenda ou ocorrerá a cessão de quinhão hereditário sobre a quota que a parte receberá da fazenda.
Como funciona a compra e venda de fazenda quando existe testamento?
Se houver testamento com a disposição sobre a fazenda, com a forma de partilha já definida, o caminho é mais curto para regularizar e realizar a posterior venda do imóvel rural.
De qualquer forma, se faz necessário a realização de inventário para formalizar a partilha. Porém, partindo do pressuposto de que não houve impugnação ao testamento, o testamento agiliza o procedimento de partilha e finalização do inventário.
A obrigatoriedade na realização de inventário no caso de testamento está prevista no artigo 982, do Código de Processo Civil. Dessa forma, evita-se a discussão entre os herdeiros sobre a parte ideal de fazenda de cada quota hereditária, tornando o procedimento mais rápido e seguro.
De que formas a partilha de uma fazenda pode ser feita?
De maneira simplificada, a partilha uma fazenda pode ser feita de três formas, nas seguintes situações:
- Não há testamento e todos os herdeiros estão de comum acordo sobre a partilha;
- Não há testamento e a partilha não pode ser feita de comum acordo;
- Há testamento.
Caso não haja testamento e todos os herdeiros estejam de comum acordo — e sejam legalmente responsáveis —, a partilha da fazenda pode acontecer por acordos fora de juízo. Caso um dos herdeiros seja incapaz, menor de idade ou esteja ausente em lugar desconhecido, entretanto, é necessário fazer um inventário judicial, que é o levantamento de todos os bens do falecido. Quando os herdeiros estão de acordo, o inventário é feito de maneira extrajudicial.
O processo de inventário é necessário em todos os casos, inclusive quando os herdeiros entram em disputa pela divisão da fazenda ou quando existe testamento.
Como comprar ou vender uma fazenda de herança quando existe meação?
Apesar de haver uma confusão, meação e herança não são a mesma coisa, já que meação refere-se ao regime de bens estabelecido pelo casal. Quando uma das partes falece e o casamento era em regime de comunhão total ou parcial de bens, a outra parte tem direito a metade do patrimônio, não por herança, mas sim por meação, já que isso já era seu por direito graças ao regime de divisão.
O cônjuge, então, passa a ser um meeiro e só será herdeiro se a outra parte tiver bens particulares adquiridos antes do casamento. Imagine um casal que possua comunhão parcial de bens e que a parte falecida possuía uma empresa ou um imóvel comprado antes de se casar. Ao morrer, o cônjuge sobrevivo terá direito à metade do patrimônio adquirido de maneira individual e antes do casamento, dividindo em partes iguais entre os descendentes.
Concluindo…
Desta forma, é possível que a venda de uma fazenda que está em processo de inventário seja realizada com a autorização ou não de todos os herdeiros, observando os requisitos acima.
A partilha de bens é um processo bastante complexo e caso você possua bens a serem deixados após sua morte, é preciso garantir desde já que o processo dê certo. Conversar com os herdeiros legalmente responsáveis para garantir que o acordo seja o mais amigável possível e deixar um testamento detalhado e com valor legal são duas coisas que ajudam muito no processo. Pensar no processo de partilha é especialmente necessário se você tem uma fortuna ou um bom acúmulo de bens em geral, como imóveis, fazendas ou um negócio, garantindo o sucesso do procedimento futuro.
Além do mais, sempre consulte um advogado e um corretor de fazendas de sua confiança para realizar a compra ou venda de uma fazenda, ainda mais quando a fazenda faz parte de um processo de inventário ou é objeto de herança que ainda não foi iniciado o processo de inventário, já que é necessário observar mais alguns requisitos e cuidados procedimentais para compra ou venda de imóveis rurais nesta situação, sem que seja declarada a nulidade do negócio após a sua concretização.
Assim, com o auxílio destes profissionais, você não só garantirá uma compra e venda segura, como também agilizará a obtenção da herança ou da fazenda tão desejada.
Portanto, não são poucos os cuidados ao comprar ou vender uma fazenda de herança, mas mesmo assim, pode ser um ótimo negócio, desde que seja feita uma análise completa dos riscos que envolvem a transação.
Nós da Aura Fazendas focamos em vendas de grandes fazendas, e temos uma divulgação e um atendimento totalmente especializado e personalizado voltado para esse foco. Assim, caso você precise de orientação nesse sentido, estamos aqui para te auxiliar.
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