Compra de Fazenda para Investimento no Mato Grosso – MT: Análise Completa

Sumário

• Do Desmate ao Primeiro Plantio em uma Fazenda no Mato Grosso – MT
• Custos e Produtividades Médias por Hectare Plantado das Principais Culturas no Mato Grosso – MT
• Outras Despesas de uma Fazenda
• Como Calcular o Retorno da Compra de Fazenda para Investimento em Arrendamento?
• E Quais São os Riscos da Compra de Fazenda para Investimento?
• Conclusão…

A análise de compra de fazenda para investimento é uma tarefa complexa, que envolve muitos fatores, custos e riscos, já que cada fazenda é diferente uma da outra, por isso, vamos analisar neste artigo, a título de exemplo, o caso genérico de uma fazenda no Mato Grosso que ainda precisa ser desmatada, até chegar na produtividade máxima.

Do Desmate ao Primeiro Plantio em uma Fazenda no Mato Grosso – MT

O desmatamento de uma fazenda não é tarefa fácil e exige tempo e dinheiro para finalizar todo o processo. É um serviço bastante bruto e que requer paciência.

O processo completo de desmatamento segue as 10 etapas seguintes.

As 10 etapas para o desmatamento até uma condição mínima de plantio:

1. Abertura
2. Enleiramento
3. Desenleiramento
4. Destoca
5. 1ª Gradagem Pesada
6. Catação de Pau
7. Aplicação de Calcário
8. Semeio de Gramínea
9. Incorporação da Semente
10. Dessecar a Forrageira e Plantar

O método de abertura pode variar entre queimar a lenha ou transformar em cavaco (picar a madeira), dependendo do projeto de desmate. Se for queimar a madeira o tempo de desmate é muito menor do que transformar em cavaco.

Quando a terra ainda se encontra em mato, ela precisa ser desmatada, e para isso é necessário ficar atento à área máxima de conversão da fazenda, sendo necessário um estudo técnico com um engenheiro para fazer esse estudo.

Além disso, para desmatar, é necessário solicitar uma Autorização de Desmate com a SEMA-MT. Estes dois itens tem alguns custos, que vão variar com o tamanho da área a ser desmatada e da área total da propriedade.

Atualmente, a taxa de vistoria da SEMA-MT para abrir até 1.000 hectares de cerrado ou floresta é em torno de R$40.000,00. Já o Projeto de Exploração Florestal (PEF), necessário para solicitar a autorização de desmate de até 1.000 hectares de cerrado, é em torno de R$80.000,00, e caso seja área de floresta pode chegar a R$120.000,00.

Ainda assim, estes valores são muito mais em conta do que pagar uma possível multa da SEMA-MT, caso o produtor venha a desmatar sem autorização. O valor da multa é em torno de R$1.000,00 por hectare, fora a tríplice responsabilidade ambiental, arcando ainda civilmente e criminalmente. E se for multa do IBAMA, a multa aumenta para algo em torno de R$5.000,00 por hectare.

O tempo para elaboração do PEF pelo engenheiro é em torno de 40 dias, dependendo do tamanho da área, e para a autorização de desmate depende da demora para validar o CAR e o tempo de análise da SEMA-MT, que varia muito.

Pela nossa experiência, o custo da operação para desmatar 1 hectare de Cerrado até deixar preparado para plantio, varia em torno R$ 8 mil e vai em torno de 2 dias em média, e para desmatar 1 hectare de Floresta vai em torno de 3 dias e custa em torno de R$10 mil por hectare em média.

Mas esses valores dependem do porte da mata, da quantidade de hectares de abertura e do preço do Diesel. Além disso, esses valores levam em conta que a SEMA-MT permita desmatar com o trator esteira, já que estão discutindo uma nova regra para desmatar somente com lâminas.

Fora isso, ainda tem a reposição de crédito florestal, o qual só é possível saber após a elaboração do inventário florestal.

Por exemplo, vamos supor que em 1.000 hectares de projeto de desmate, seja levantado 16.000 m³ de madeira, ou seja, o equivalente a 16.000 créditos. Atualmente a SEMA-MT está vendendo cada crédito por R$4,00, então neste caso somaria R$64.000,00 de reposição de crédito florestal. Mas se o proprietário vender parte da madeira/cavaco abate do total da reposição. Lembrando que só é possível vender legalmente com nota fiscal, e a nota fiscal só é possível tirar com autorização de desmate.

Depois do desmate, se tudo deu certo, é necessário destocar, limpar, arar e nivelar a área, ou seja, tirar os tocos de árvores e as pedras que sobraram, e passar uma grade niveladora para deixar o solo mais plano e aerado.

Assim que estiver limpa, será necessário corrigir a terra, ou seja, espalhar calcário e gesso na área que será plantada. A quantidade depende da necessidade de correção do solo.

O preço da tonelada do calcário e gesso agrícola gira em torno de R$30,00. Mas, dependendo do local da propriedade, o maior custo é o do frete, pois por exemplo, para suprir a região do Cerrado, as jazidas de gesso mais próximas estão em Uberaba (MG) e Catalão (GO). Já o calcário é mais facilmente encontrado no Mato Grosso, como por exemplo, nas jazidas de calcário em Nobres-MT.

Segundo pesquisadores da EMBRAPA, para culturas como soja e milho, o retorno da aplicação em gesso em um período de oito anos é de 15 a 25 para um, ou seja, para cada real aplicado o retorno é de R$ 15,00 a R$ 25,00.

Na região do Cerrado, que apresenta cerca de 80% de sua área com algum problema de acidez, como excesso de alumínio associado a baixos teores de cálcio, a utilização do gesso é responsável pela melhora significativa do ambiente radicular em profundidade para as plantas.

Com a terra limpa e corrigida, é hora de plantar as primeiras culturas, que no Mato Grosso normalmente é o arroz. Junto com o plantio, virão os fertilizantes e defensivos agrícolas que terminarão de preparar a terra. E após 3 anos plantando culturas como o arroz, a fazenda estará preparada para receber culturas de soja, milho e algodão.

E por último, há a necessidade de prever o transporte dos grãos colhidos até os silos mais próximos ou diretamente para o comprador.

Ou seja, é um longo caminho até o produtor realmente produzir culturas mais nobres, e esse tempo pode demorar até 5 anos às vezes. Por isso, o preço de terras ainda não cultiváveis é muito menor, ainda mais quando a terra está toda em mato.

Para ter uma ideia dos lucros que essas culturas podem trazer, é interessante sabermos os custos e a produtividade média das principais culturas no Mato Grosso:

Custos e Produtividades Médias por Hectare Plantado das Principais Culturas no Mato Grosso – MT

Os custos e a produtividade variam bastante de região para região no Mato Grosso, pois dependem de uma série de fatores, como logística, teor de argila no solo, quantidade de chuvas e entre outros. Por isso, decidimos estabelecer um valor médio para esses fatores, de modo a facilitar um cálculo estimativo inicial para o produtor.

Segue o custo médio por hectare plantado, do plantio até a colheita da principais culturas no Mato Grosso:

• Milho: 60 sacos de milho
• Soja: 25 sacos de soja
• Algodão: 80 arrobas de algodão

E a produção média por hectare no Mato Grosso:

• Milho: 110 sacos de milho
• Soja: 60 sacos de soja
• Algodão: 300 arrobas de algodão

Estes valores não consideram pivô, mas com pivô a produção média por hectare no Mato Grosso pode chegar nesses valores:

• Milho: 170 sacos de milho
• Soja: 85 sacos de soja
• Algodão: 400 arrobas de algodão

Para gado, o padrão é considerar 5 arrobas de lucro líquido por ano por cabeça de gado para a capacidade total de apascentamento da fazenda.

A partir disso, e levando em conta o preço atual dessas commodities, é possível ter uma ideia de retorno da compra de fazenda para investimento para cada cultura, e se vale a pena ou não arrendar uma fazenda.

Outras Despesas de uma Fazenda

Para uma análise completa, é interessante levar em conta as despesas com:

• Funcionários
• Cozinheira
• Gerente
• Vaqueiro
• Caseiro
• Energia
• Maquinário
• Implementos Agrícolas
• Pivôs de Irrigação
• Manutenções
• Desperdícios
• Depreciação
• Capital de Giro
• Reserva de Emergência
• Impostos

Estes custos variam muito de fazenda para fazenda, e portanto, é necessário um estudo a parte, mas de qualquer forma, você pode contar com a expertise da Aura Fazendas para te auxiliar nisso.

Como Calcular o Retorno da Compra de Fazenda para Investimento em Arrendamento?

Com estes mesmos dados acima, é possível saber se vale a pena arrendar uma fazenda, já que é o mesmo processo, apenas agora terá que considerar que terá o próprio arrendamento como custo a mais.

Os preços de arrendamento no Mato Grosso tendem a ficar entre 8 a 20 sacos de soja por hectare ao ano, dependendo de vários fatores.

Mas caso a fazenda ainda não esteja formada, normalmente é dado um período de carência para o produtor formar a terra e começar a produzir. Este período varia de 1 a até 5 anos, e após esse período é iniciada uma cobrança gradual até que o valor estabilize em 8 a 20 sacos por hectare ao ano.

Se formos calcular o rendimento de comprar uma fazenda para arrendar, vamos ver que o rendimento anual fica em torno de 3% ao ano, o que é um valor relativamente baixo comparado ao retorno que um investimento tão conservador quanto a poupança poderia trazer. Claro, é necessário aí contabilizar a valorização da terra ao longo do tempo. Então vai depender do perfil de investimento de cada um.

Porém, para quem já tem a terra, arrendar pode ser uma boa saída até que encontre um investimento que possa trazer mais retorno com a mesma segurança e riscos de um arrendamento.

Atualmente, o arrendamento tem sido um ótimo negócio para quem se arrisca neste mercado, trazendo ótimos retornos com a segurança de investir no agronegócio.

E Quais São os Riscos da Compra de Fazenda para Investimento?

Os riscos da compra de fazenda para investimento já são muito conhecidos, como por exemplo:

• Queimadas
• Secas
• Pragas
• Geadas
• E entre outros

Quando se investe em irrigação, esses riscos são fortemente minimizados.

Ainda assim, com um seguro bem feito e muito cuidado com a terra, as chances de acontecer qualquer imprevisto desses é muito baixa.

Por exemplo, nós temos conhecidos no Mato Grosso que já plantam há mais de 30 anos e com seguro somente há pouco tempo, e no máximo tiveram que recorrer ao seguro uma única vez, que foi quando ficaram no zero-zero. Ou seja, mesmo na pior safra, não tiveram prejuízo.

Conclusão…

Portanto, quem investe na compra de fazendas para investimento no Mato Grosso tem uma previsibilidade e um retorno do investimento excelentes, basta ficar atento.

Além disso, os retornos são excelentes para a segurança que traz esse investimento. Como diz o famoso ditado popular: “Quem compra terra, não erra”.

Se te interessar fazer uma análise de compra de fazenda para investimento no Mato Grosso, entre em contato com a gente, com certeza poderemos te orientar nessa fase.

Nós da Aura Fazendas focamos em vendas de grandes fazendas, e temos uma divulgação e um atendimento totalmente especializado e personalizado voltado para esse foco. Assim, caso você precise de orientação nesse sentido, estamos aqui para te auxiliar.

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Diego Ittner – Corretor de Imóveis CRECI-SC 39056 F.