Autorização de venda de fazenda ou imóvel rural com ou sem exclusividade: Cláusulas e Efeitos Práticos

Sumário

• Cláusulas e efeitos práticos da autorização de venda de fazenda ou imóvel rural
• Será devida a comissão ao corretor após o encerramento ou após a rescisão da autorização de venda de fazenda ou imóvel rural?
• Concluindo…

A autorização de venda de fazenda ou imóvel rural com ou sem exclusividade ou contrato de intermediação para venda de uma fazenda ou imóvel rural tem a função principal de trazer maior segurança tanto para o vendedor proprietário, tratado neste artigo apenas como contratante, quanto para o corretor ou imobiliária de fazendas, tratado aqui apenas como corretor.

De acordo com o artigo 1º da Resolução do COFECI n° 458/95 e Inciso III do Artigo 20 da Lei nº 6.530 de 12 de Maio de 1978, somente poderá anunciar publicamente o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de intermediação imobiliária. Portanto, é imprescindível a autorização de venda para a intermediação imobiliária rural ocorrer respeitando a legislação vigente. Além disso, o corretor deve estar inscrito em algum Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), pois sem isto, de acordo com a Lei 6.530/78, não estará autorizado a intermediar negócios imobiliários.

Este contrato é a formalização de um acordo decidido previamente, e nele será estabelecida as obrigações e deveres de ambas as partes, as condições mínimas de venda, o valor da comissão, em quais condições e quando deverá ser paga essa comissão, a forma de divulgação da fazenda, a duração do contrato e entre outros itens.

Essa segurança é essencial para o contratante, já que assim terá definido como será a relação com o corretor, tanto antes como após a venda, garantindo que não haverá nenhuma surpresa em nenhuma etapa.

O contrato elaborado pelo jurídico da Aura Fazendas é ajustado e pensado para cada caso, pois cada fazenda e respectivo(s) proprietário(s) têm a sua história, peculiaridades, condições e necessidades diferentes.

Apesar disso, a base de todo contrato de intermediação de venda de imóvel é a mesma, a lei, e neste caso as que embasam esse tema são os Arts. 722 a 729 do Novo Código Civil c/c Art. 20, III da Lei nº 6.530/78 e Resolução – COFECI Nº 458/95.

A reprodução do conteúdo desta legislação no contrato de intermediação entre o contratante e os corretores é uma maior segurança para todos, pois nem todos a conhecem, o que evita muitas surpresas futuras.

Neste artigo explicaremos as principais cláusulas deste contrato e seus respectivos efeitos práticos.

Cláusulas e efeitos práticos da autorização de venda de fazenda ou imóvel rural

Após uma análise prévia através da due diligence (explicamos melhor sobre esse assunto no artigo O processo de due diligence para imóveis rurais e os cuidados com a documentação para aquisição de uma fazenda), precificação, apresentação do plano de marketing e acerto entre as partes, formaliza-se no contrato um preço fixo pelo qual a fazenda será vendida, o qual poderá ser ajustado e revisto periodicamente para melhor se adequar ao momento do mercado de compra e venda de imóveis rurais. Com o preço determinado, evita-se que o corretor encaminhe propostas muito abaixo do ajustado, além dos possíveis subsequentes desgastes.

Além do mais, as partes já delimitam qual será a forma de pagamento mínima aceita pelo vendedor, ou seja, se aceitará o pagamento somente em dinheiro à vista, ou se poderá ser em permuta de imóveis, sacas de soja, sacas de milho, arroba de boi, pedras preciosas, etc.,  e qual será o percentual a ser recebido em dinheiro e em permuta. Lembrando que quanto mais o contratante flexibilizar a forma de pagamento, maiores serão as chances de uma venda mais rápida.

O corretor somente poderá fechar negócio por valor ou condição diferente do estipulado em contrato, mediante aceite expresso do contratante, mas sendo a proposta de valor e condições rigorosamente iguais ao estipulado, o corretor está autorizado a fechar o negócio, não precisando para isso do aceite do contratante.

Com maior assertividade em relação ao preço e condições de venda da fazenda, o corretor busca possíveis compradores qualificados às condições pré-determinadas, descartando os que não se encaixam, e assim economizando tempo e energia, focando a sua venda de forma mais assertiva, o que aumenta a chance de êxito e reduz o tempo estimado para a venda.

Para realização do serviço de divulgação e intermediação, em contrato, o contratante deve autorizar o corretor a promover visitas ao imóvel, bem como, o autoriza a realizar a divulgação  no próprio imóvel, que poderá ser por meio de placa, faixa, ou por qualquer outra forma a critério do corretor. Desta forma, o corretor poderá executar o seu trabalho plenamente, podendo utilizar todos os meios de publicidade de que dispõe para buscar a venda.

Por isso, tendo as partes ajustado todas as questões, o corretor tem obrigação de trazer apenas negócios nos termos ajustados previamente, de forma a respeitar o artigo 722, do Código Civil, que tem a seguinte redação:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Em relação à possibilidade de alteração do preço do imóvel, dos esclarecimentos e informações sobre as negociações em andamento, o zelo e a prudência do corretor ao anunciarem a fazenda, sob pena de serem responsabilizados em eventuais perdas e danos, foi redigido o artigo 723 do Código Civil:

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

O artigo garante a segurança do contratante que confiou a venda da sua fazenda ao corretor de fazendas, prevenindo inércia, falta de transparência e omissão de risco do profissional, o que reforça a necessidade de clareza e confiança entre o contratante e o corretor que está intermediando as negociações. Afinal de contas, ninguém quer atrasar seu planejamento financeiro e familiar por causa de um corretor de fazendas negligente, e poder cobrar diligência e prudência da parte dele pode acelerar o processo.

Na Aura Fazendas, contratantes e corretores delimitam um tempo de duração para a intermediação de venda da fazenda, ou seja, o corretor tem um tempo determinado para realizar a negociação, divulgação e demais atos para buscar a venda da fazenda. Assim, procura-se evitar eventual procrastinação, pois para terem êxito, precisam “correr contra o tempo”.

Isto não quer dizer que em relação aos contratos onde não há exclusividade, os corretores irão elaborar um trabalho “nas coxas”, pelo contrário, pois o tipo de trabalho realizado pelos corretores é “ganha-ganha”. Ou seja, para receber a comissão estipulada no contrato, precisam encontrar um comprador, e através do seu trabalho de intermediação, o negócio deverá ser fechado pelas partes.

Quanto ao percentual de comissão, já deixá-la pré-definida em contrato traz maior segurança tanto para o contratante quanto para o corretor, pois caso a intermediação ocorra de forma “verbal”, ou seja, o corretor anuncia a fazenda, encontra o comprador, mas não haja prévia estipulação contratual em relação a comissão, a Lei determina que a corretagem seja arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Assim, para ser arbitrada, deverá ter a intermediação do órgão regional “CRECI”, ou o arbitramento deverá ser judicial, o que demandaria um processo civil.

Vejamos o Artigo 724 do Código Civil que estabelece sobre a comissão quando não ajustada pelas partes:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Ambas as partes querem uma venda tranquila e sem “dores de cabeça”, assim, para evitarem um arbitramento da comissão de corretagem (o que pode ser desagradável para ambos), o melhor caminho é o prévio ajuste, trazendo segurança e tranquilidade para os envolvidos no negócio.

O contrato de corretagem é um contrato de meio, ou seja, o corretor não é obrigado a efetuar a venda da fazenda, pois seria algo até impossível obrigar que o corretor venda a fazenda, quando depende de fatores externos e da vontade de terceiros e prospectos compradores. Este fato beneficia ambas as partes, em especial quando do ajuste da comissão de corretagem, que é a remuneração dos corretores, pois para que os corretores tenham direito de receber a sua remuneração, deverão conseguir cumprir com a sua função de intermediar a venda da fazenda. Para isso, devem encontrar o comprador que se adequou às condições pré-determinadas.

Como a efetivação da venda do imóvel rural depende da vontade de terceiros, ao corretor é resguardado o direito de recebimento da corretagem caso ocorra o arrependimento das partes, pois o corretor cumpriu a sua função de intermediar a negociação e de vender a fazenda.

O direito ao recebimento da remuneração de corretagem está estipulada no artigo 725 do Código Civil e a reprodução do seu conteúdo no contrato de intermediação entre o contratante e os corretores é uma maior segurança para todos, vejamos o que está escrito no artigo supra citado:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Além do contrato de intermediação de venda de fazenda ser um contrato de meio, para que seja devida a corretagem aos corretores, deve ter o resultado de venda/compra concretizado, ainda que tenha ocorrido o arrependimento posteriormente, caso contrário, não será devida à comissão.

Uma questão sobre o contrato com exclusividade que é muito controversa, diz respeito à venda realizada de forma direta pelo vendedor da fazenda. O artigo 726 do Código Civil que trata deste tema tem a seguinte redação:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

De forma sucinta, o artigo 726 diz que caso a venda ocorra de forma direta entre o contratante e o comprador, sem a intermediação do corretor contratado, não será devida a comissão de corretagem, porém, caso exista um contrato de exclusividade de venda ao seu corretor e esse é diligente, encontra possíveis compradores, esteja anunciando sua fazenda, tenha propostas em negociação, ele terá o direito a receber sua remuneração de corretagem. Porém, caso o corretor que tenha exclusividade para venda de uma fazenda esteja inerte ou omisso, este não terá o direito ao recebimento da comissão.

Isto faz todo sentido numa opção de venda de fazenda com exclusividade, porque muitas vezes o comprador fica sabendo da venda da fazenda através da divulgação e anúncios do corretor, e ao invés de tratar diretamente com o corretor, procura o contratante e negocia diretamente. Assim, com a exclusividade, o corretor se sente mais seguro em investir um bom valor em anúncios e campanhas publicitárias para procurar um comprador para a fazenda em questão, o que beneficia tanto o vendedor proprietário quanto o corretor, pois ambos terão mais chances de concluir a venda.

Não adentraremos na questão jurisprudencial sobre o tema, mas é importante trazer esse conhecimento e que existe esta situação na legislação que trata da corretagem.

Uma questão que muito é perguntada:

Será devida a comissão ao corretor após o encerramento ou após a rescisão da autorização de venda de fazenda ou imóvel rural?

O Código Civil, no seu artigo 727, estabelece que a comissão de corretagem somente será devida se a venda ocorrer mediante o fruto do trabalho do corretor. Por exemplo, se o contrato de intermediação de venda de uma fazenda tem um prazo certo ou se houve a rescisão deste contrato, mas a venda ocorrer para uma pessoa que foi apresentada pelo corretor, mesmo após o prazo ou a rescisão, segundo o Código Civil, será devida a comissão de corretagem ao corretor que aproximou o comprador e o vendedor. Além disso, será devida a comissão, mesmo que a parte compradora somente tenha sido apresentada, pelo fruto da mediação do corretor, ao contratante.

A razão disso é evitar que o corretor seja dispensado quando o negócio está em vias de ser concretizado, ou que esperem o término do prazo do contrato de intermediação de venda e só após isso concretizem o negócio, na tentativa de evitar de pagar a comissão de corretagem, o que prejudicaria o corretor que trabalhou, talvez até por vários anos, para concretizar a venda da fazenda. E assim, resguarda-se a remuneração do corretor que trabalhou para realizar a aproximação das partes que resultou na venda da fazenda.

Vejamos o que está expresso no artigo 727, do Código Civil:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Muitas vezes, os contratantes ficam receosos de assinar uma autorização de venda sem exclusividade pensando que mesmo fechando uma venda sem nenhuma ajuda do corretor, ele terá que que pagar a comissão, com a alegação do corretor de que apresentou o comprador, mas para isso, o corretor deve ter provas. Não basta ter a autorização de venda sem exclusividade, ele terá que provar que aproximou as partes, e para isso o corretor se vale de fichas de visita, propostas assinadas e entre outros instrumentos que garantem a prova da sua intermediação.

A fim de evitar mal entendidos futuros, o corretor, após o término do prazo do contrato, deverá encaminhar ao vendedor proprietário, relação com o nome dos candidatos e eventuais interessados na operação com os quais manteve entendimentos durante a sua vigência.

Em caso de rescisão ou arrependimento deste instrumento antes do prazo final por parte do contratante, e já tendo o corretor oferecido o imóvel e investido em anúncios, fica o contratante sujeito ao pagamento de todas as despesas efetuadas pelo corretor ou imobiliária de fazendas. Mas mesmo em caso de rescisão, se o negócio se realizar posteriormente, como fruto da mediação do corretor, a corretagem lhe será devida.

Por último, é usual que mais de um corretor esteja negociando o imóvel rural em parceria e neste caso todos têm direito ao recebimento da comissão em partes iguais, salvo ajuste em contrário, isso é determinado no artigo 728, do Código Civil:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Concluindo…

Com tudo o que vimos sobre a autorização de venda de fazenda ou imóvel rural, é certo que ele não pode ser tratado com desdém, pois é a garantia de um bom negócio e de que não haverão surpresas futuras na relação com o corretor ou imobiliária de fazendas.

A realização de um contrato prévio para intermediação de venda de uma fazenda reforça a segurança, confiança e honestidade entre o vendedor/comprador e os corretores, pois pré-determinam a forma que será regida a relação entre eles, evitando incômodos desnecessários e “amarrando todas as pontas”, ainda mais num processo de venda de uma fazenda, onde demanda ainda mais a confiança e segurança entre as partes.

Nós da Aura Fazendas focamos em vendas de grandes fazendas, e temos uma divulgação e um atendimento totalmente especializado e personalizado nesse sentido. Assim, caso você precise de orientação nesse sentido, estamos aqui para te auxiliar.

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Este artigo foi escrito com a colaboração muito valiosa do nosso advogado e amigo Eduardo Graebin Vitali.

Diego Ittner – Corretor de Imóveis CRECI-SC 39056 F.