20 itens a serem analisados antes da compra e venda de uma fazenda

Os seguintes itens a serem analisados antes da compra e venda de uma fazenda não pretendem encerrar o assunto, pois cada imóvel tem uma certa peculiaridade que deve ser levada em conta e somente profissionais qualificados como um corretor de imóveis pode te auxiliar especificamente

De início, é interessante definir, que de acordo com a legislação agrária, o imóvel rural configura-se como uma área formada por uma ou mais matrículas de terras contínuas, pertencentes a um único proprietário, com localização na zona rural ou urbana. Sua caracterização específica como aspecto rural se baseia no objetivo de sua atividade, que pode ser agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.

Para que seja considerado regular, o imóvel rural deve ter a sua situação jurídica, ambiental, cadastral, fundiária e tributária em conformidade com as disposições legais que regem tais assuntos.

Este aspecto é ainda mais relevante durante o processo de compra e venda de uma fazenda, no qual os seguintes itens devem ser analisados antes da realização da transação, a fim de garantir a segurança das partes:

1. Examine também a Certidão de Matrícula Atualizada do Imóvel Rural contendo a Certidão de Inteiro Teor e Ônus Reais e também Gravames/Alienações/Ações Judiciais Reais e Reipersecutórias, original, atualizada e válida (tem validade de 30 dias) e de emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis – RGI da comarca de registro do imóvel. Ela verifica se o imóvel está afetado ou não por uma ação, através de eventuais hipotecas, penhoras ou processos outros relacionados ao imóvel. A primeira (certidão de Matrícula) vai dar publicidade aos proprietários atuais, a forma através da qual ele adquiriu a fazenda e a data exata em que isso aconteceu e as características do imóvel rural (localização, área, identificação, etc), a segunda vai informar sobre a existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhor, compromisso de compra e venda, direito de superfície, por exemplo) e a terceira sobre a existência de ações reais que refletem no direito de dispor do imóvel (usucapião, fraude contra credores, etc) e são inclusive obrigatórias para a lavratura da escritura. O imóvel rural deve estar regularmente registrado perante o Oficial de Registro de Imóveis em nome dos atuais proprietários e, de preferência, livre de ônus, alienações e/ou gravames, como, por exemplo, hipoteca, servidão e penhora;

2. Examine na certidão da matrícula se o Georreferenciamento está averbado, pois esse elemento é imprescindível para a segurança fundiária da transação, além disso, verifique se a área e as confrontações averbadas estão de acordo com o informado na negociação. O georreferenciamento é o mapeamento de um imóvel rural, referenciando os vértices de seu perímetro ao Sistema Geodésico Brasileiro, definindo sua forma, dimensão, localização, limites, confrontações, área e sua posição geográfica, com precisão posicional fixada pelo Incra. O mapeamento deve ser entregue ao INCRA, que verificará o enquadramento na Norma Técnica e a não existência de sobreposição da poligonal mapeada com outra já constante do seu cadastro, para conceder a Certificação daquele imóvel rural. Uma vez certificado, o proprietário deve encaminhar os documentos ao Registro de Imóveis, para que seja procedida a averbação da nova descrição do perímetro e da retificação da área, na matrícula. Desde o dia 20 de novembro de 2019, os imóveis rurais com mais de 25 hectares devem obrigatoriamente ser georreferenciados e certificados no INCRA em caso de alterações no registro imobiliário, a exemplo de compra e venda, desmembramento, remembramento, sucessão, partilha ou mudança de titularidade. E a partir de 20 de novembro de 2023, será necessário para imóveis com área inferior a 25 hectares, mas vale salientar que os proprietários podem realizar o georreferenciamento de seus imóveis rurais a qualquer tempo antes da obrigação, e após tais datas não será possível realizar registros ou averbações na matrícula do imóvel não regularizado. O processo de certificação do georreferenciamento é fundamental para a concretização do negócio e condição indispensável para a lavratura da escritura definitiva de compra e venda, mas ressalta-se que tal processo não constitui prova de propriedade;

3. Verifique a Cadeia Dominial desde a titulação original pelo Poder Público até o último dono (atual proprietário). É de extrema importância que a Cadeia Dominial seja minimamente crível, apontando, quando necessário, comprovar o domínio sobre o imóvel, visando dar credibilidade ao título. Cadeia Dominial nada mais é do o histórico do imóvel, e retrata oficialmente, perante os órgãos governamentais, os seus proprietários e tudo o que aconteceu com ele até a sua origem, ou seja, de onde provém, como foi subdividido, ou como foi remembrado, as penhoras que incidiram no imóvel, etc. Este conjunto de informações é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel, e inclusive é utilizado pelo Incra para o cadastramento de imóveis rurais e emissão do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, o CCIR.

4. Consulte a última Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural (DITR) entregue para a Receita Federal e o recibo de entrega. O Imposto Territorial Rural – ITR é um tributo federal obrigatório que se cobra anualmente, em 1º de janeiro de cada ano, das propriedades rurais em função do domínio útil ou a posse a qualquer título (inclusive por usufruto), localizado dentro ou fora da zona urbana do município, dependendo da sua função, o qual deve ter sido devidamente recolhido num período mínimo de 5 anos. Tal consulta pode ser feita pela internet, informando o NIRF – Número do Imóvel Rural na Receita Federal. Estes documentos certificam que a propriedade está em dia em relação à esse imposto com a Receita Federal. Outra maneira de consultar é através da Certidão de Débito de Imóvel Rural ou Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel Rural através do site da Receita Federal. Ainda é possível verificar da mesma forma através dos comprovantes de pagamento dos 5 últimos ITRs pagos, com declaração e recibo. Todos os proprietários de imóveis rurais devem apresentar esta declaração para a Receita Federal anualmente, exceto quem for imune ou isento. Estão obrigados a declarar o ITR, através da DITR – Declaração de Imposto Territorial Rural, todo produtor rural que seja proprietário de imóveis rurais, titulares do domínio útil, possuidores a qualquer título e usufrutuários, tanto pessoa física como jurídica. Quando o imóvel pertencer a condomínio, um dos condôminos; e um dos possuidores, quando a posse for exercida por mais de uma pessoa;

5. Averigue o CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural referente aos exercícios dos últimos cinco anos, documento emitido pelo INCRA, também através da internet, conferindo se está cadastrado junto a esta Autarquia no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), bem como se as taxas de serviços cadastrais dos últimos  cinco anos estão quitadas. Este certificado é indispensável para arrendar, hipotecar, desmembrar, remembrar vender ou prometer em venda o imóvel rural, transferir, doar, para homologação de partilha amigável ou judicial (sucessão causa mortis) e para obter financiamento bancário através de crédito agrícola. Os dados constantes do CCIR são exclusivamente cadastrais, não legitimando direito de domínio ou posse. Este documento contém informações sobre a titularidade da propriedade rural, área, localização, tipo de exploração e classificação fundiária. A Certificação de Imóvel Rural, realizada exclusivamente pelo Incra, é a garantia de que os limites do seu imóvel não se sobrepõem a outros e que a realização do georreferenciamento obedeceu especificações técnicas legais. Este documento abrange o georreferenciamento do respectivo imóvel rural através de mapas e memoriais descritivos;

6. Verifique se o imóvel rural está inscrito no Cadastro Ambiental Rural – CAR, registro público eletrônico nacional, cuja inscrição é obrigatória para todos os imóveis rurais do país, avaliando a existência de eventuais passivos ambientais, como déficits de reserva legal ou de áreas de proteção permanente. O objetivo principal deste documento é reunir todas as informações ambientais da propriedade rural referentes às áreas de preservação permanente (APP), às reservas legais (RL) e demais formas de preservação da vegetação nativa. Este cadastro é obrigatório devido à necessidade de controlar, monitorar e combater o desmatamento;

7. Neste ponto, deve-se verificar se existem embargos ambientais na área, o que pode ser visto no site do IBAMA, que também disponibiliza informações sobre eventuais autos de infração em nome dos vendedores;

8. Solicite o Certificado de Regularidade Ambiental e a Certidão Negativa de Débitos (CND), emitidas pelo IBAMA e pela Secretaria de Meio Ambiente do Estado, relativas à situação ambiental do imóvel. O Certificado de Regularidade Ambiental afirma que a propriedade está regular perante a legislação ambiental, ou seja, cumpre exigências como o registro de Reserva Legal, manutenção de Áreas de Preservação Permanente ou, se for o caso, guias de controle ambiental. A Certidão Negativa de Débitos (CND) informa a existência de multas de Auto de Infração Ambiental;

9. Verifique a existência de ações administrativas ou judiciais, notificações, infrações, termos de ajustamento de conduta (TACs) e de compromissos/acordos;

10. Quando a área confronta-se com Rio Federal, deverá obter a Certidão da Gerência Regional do Patrimônio da União (GRPU);

11. Veja a necessidade da outorga ou vênia conjugal, que é a autorização que um cônjuge concede ao outro para alienação ou oneração de bens imóveis com a finalidade de controle, a fim de evitar prejuízo econômico para o cônjuge não titular do referido bem, lembrando que nos regimes de comunhão, os frutos se comunicam, ainda que os bens sejam de titularidade exclusiva de apenas um dos consortes;

12. Faça uma análise da Fração Mínima de Parcelamento (FMP), que é a menor dimensão que um imóvel rural poderá ter, salvo situações específicas previstas em lei;

13. Caso o adquirente seja pessoa estrangeira, observar a Lei 5.709/1971, que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil;

14. Além disso, deve se atentar à algumas áreas especiais, muitas vezes não demarcadas e registradas corretamente, que podem confrontar ou fazer parte da propriedade rural, como terras indígenas, terras devolutas e unidades de conservação. E o no caso de haver falha no registro dessas áreas especiais confrontantes, deve-se seguir procedimentos específicos para a regularização deste imóvel rural, já que existem leis específicas para elas;

15. Verifique se a propriedade encontra-se em algum processo de desapropriação, que é um o ato pelo qual o Poder Público, mediante prévio procedimento e indenização justa, em razão de uma necessidade ou utilidade pública, ou ainda diante do interesse social, despoja alguém de sua propriedade e a toma para si;

16. Por último, verifique a existência de Licença Ambiental, a qual licencia a localização, instalação, ampliação e a operação de empreendimentos e atividades utilizadoras de recursos ambientais e que possam ser classificados como efetivo ou potencialmente poluidores ou, ainda, que ocasionem degradação ambiental, considerando as disposições legais e normas técnicas aplicáveis ao caso. Este é um importante instrumento que visa à sustentabilidade, tendo como principal objetivo conciliar o desenvolvimento econômico com a preservação do meio ambiente. Entre os benefícios desta licença estão o enquadramento na legislação ambiental vigente, eliminando o risco de multas, embargos e/ou interdições, melhoria do desempenho ambiental, o que implica redução de custos e aumento da competitividade e acesso a financiamentos bancários, etc. A responsabilidade pela concessão fica a cargo dos órgãos ambientais estaduais e, a depender do caso, também do Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA);

17. Consulta jurídica para averiguar se o imóvel está vinculado em pendências perante as Justiças Comum, Federal e do Trabalho;

18. Consulta jurídica nos mesmos Tribunais acima, para verificar se o(s) vendedor(es) da área possui(em) ações judiciais nas quais o imóvel possa vir ser vinculado a elas;

19. Verifique a documentação conforme este artigo da Aura Fazendas: Documentação Completa para a Compra e Venda de uma Fazenda | Comprador, Vendedor e Imóvel Rural

20. Se a área estiver arrendada ou cedida à um terceiro não se pode esquecer que ele tem direito de preferência na aquisição preço-por-preço. Caberia, então, ao vendedor notificar-lhe da venda, levando ao conhecimento dele a proposta autêntica feita pelo comprador. Não tendo interesse, é dever do vendedor colher a desistência expressa do terceiro, para, só depois, concretizar a negociação com o comprador.

Depois de verificar todos esses itens e de não encontrar nenhuma pendência, a fazenda/imóvel rural estará devidamente regularizada e de acordo com a legislação vigente, o que garante a conformidade do imóvel e a tranquilidade de ambas as partes na negociação.

Assim, verificando integralmente estes itens, saberemos a real conformidade ou desconformidade do imóvel rural com as disposições legais que regem a situação jurídica, ambiental, cadastral, fundiária e tributária.

Com a Aura Fazendas você não precisa se preocupar com nenhum dos itens desta lista, pois cuidamos de tudo pra você. Temos uma equipe de corretores, advogados e contadores prontos para te auxiliar nesse processo e garantir sua segurança, basta entrar em contato por aqui.

E caso você seja como a gente e queira ser ainda mais minucioso na análise da fazenda que está interessado em investir, é necessário recorrer ao processo chamado no meio jurídico de “due diligence”, o qual fizemos um artigo completo que você pode ver aqui: O processo de due diligence para imóveis rurais e os cuidados com a documentação para aquisição de uma fazenda.

Diego Ittner – Corretor de Imóveis CRECI-SC 39056 F.