Por muito tempo, o Corretor de Fazendas foi um agente que pouco se profissionalizou, e por isso, hoje você talvez veja essa profissão com um certo preconceito, e entendemos perfeitamente, já que muitas vezes te falaram ou você passou por uma situação onde este profissional não tomou as todas as precauções necessárias para garantir um bom negócio e segurança para o comprador, visando somente sua comissão e não a busca de uma solução completa para o cliente.
Visando somente a comissão, este agente fazia o mínimo para garantir que o contrato de compra e venda fosse escriturado e a escritura registrada, mas como todos sabemos, inclusive estes profissionais, a compra e venda de uma fazenda envolve muito mais cuidados que devem ser levados em consideração para que ambas as partes tenha segurança no negócio, garantindo um valor justo de venda, e assim evitar dores de cabeça futuras.
E se você está aqui lendo este artigo porque está prestes a adquirir uma fazenda, gostaria de te propor a seguinte reflexão, você tem certeza que não está se metendo em uma cilada?
Tenha cuidado, pois você pode estar comprando uma fazenda e herdando vários problemas que constam diretamente sob o imóvel e até do vendedor
E se ao contrário, você está prestes a vender a sua fazenda, sabia que um descuido hoje nesse processo pode impactar no futuro comprador da sua fazenda?
Não levar em consideração a opção de contratar um advogado ou um corretor de imóveis pode ser um erro grave na hora da negociação. Além do advogado e do corretor de imóveis, existem vários outros profissionais e empresas especializadas em avaliação de fazendas, que podem te auxiliar nesse processo.
Em uma negociação, nós da Aura Fazendas, acreditamos na transparência, porque assim fazemos um negócio justo e seguro para ambas as partes, caso contrário, um imprevisto futuro poderia até inviabilizar a produção numa propriedade por exemplo.
Acreditamos que negociações de fazendas feitas da maneira certa, levam as pessoas certas às fazendas certas, e isso pode as tornar mais produtivas, o que acaba gerando valor para a sociedade e no final, contribui para um mundo melhor, ou seja, negociações de fazendas feitas da maneira certa geram um mundo melhor.
Tudo começa pelo nosso foco, queremos ser os maiores vendedores de grandes fazendas do Brasil e para isso precisamos garantir que atendemos o cliente de maneira personalizada para esse perfil, sendo assim, nossos processos são desenvolvidos com esse objetivo.
É com isso em mente que nós da Aura Fazendas procuramos criar nossos processos, mas neste artigo vamos falar apenas da captação de fazendas.
Antes de divulgar nas nossas mídias e anunciar no nosso site, o primeiro passo é a captação da fazenda, onde já nos diferenciamos por fazer uma análise completa da documentação, não somente o suficiente para garantir que os cartórios aceitem, mas o suficiente para garantir que não haja nenhum imprevisto após a compra.
Os 4 principais aspectos numa análise completa da documentação de uma fazenda para venda
Nossa análise considera 4 aspectos principais:
- Jurídico;
- Econômico;
- Fundiário; e
- Ambiental.
Sem passar pela análise desses aspectos, o risco do comprador vir a ter problemas e despesas futuras não previstas é muito alto. E por isso vamos explicar eles pra você.
No aspecto jurídico, devemos seguir em um primeiro momento com algumas análises prévias de documentos da propriedade, pois em alguns casos essa análise já inviabiliza a compra independentemente do preço e das condições de pagamento. O objetivo é analisar os pontos críticos mais relevantes de natureza jurídica do negócio, esclarecendo-se todos os passivos, também de natureza administrativa, com o objetivo de mitigar todos os riscos do negócio.
Através dos documentos iniciais, analisamos juridicamente os itens mínimos para que uma fazenda possa ser vendida, muitas vezes sendo um critério que já desqualifica a fazenda para compra no início.
O segundo passo, antes de nos aprofundarmos na análise jurídica – devido ao custo e ao tempo despendido nessa etapa, é analisar a fazenda pelo aspecto econômico, a fim de determinar qual atividade poderia ser estabelecida, qual seria a produtividade, custos de logística, custos com insumos e entre outros. Seguimos esta ordem por este ser o segundo critério mais recorrente para desqualificar a compra de uma fazenda.
Apesar disso, uma parte dos documentos precisa ser antecipado pelo dono caso já não tenha, como por exemplo, o Georreferenciamento, e entre outros documentos que serão enviados em forma de lista para o cliente, assim que ele demonstrar interesse em anunciar sua fazenda com a gente.
Após a análise econômica da propriedade rural, analisamos a fazenda pelo aspecto fundiário, que consta também de análises documentais, como a análise da cadeia dominial, que é a relação de todos os proprietários de determinado imóvel rural, desde a titulação original pelo Poder Público até o último dono – atual proprietário.
Este documento deve ser verificado junto aos cartórios, pois muitas vezes, ao invés de comprar um imóvel você pode estar comprando apenas um documento. Como exemplo disso, é comum em algumas regiões a expressão “cartórios de dois andares”, utilizada para se referir a regiões onde existem muitas terras com dois documentos. A única forma de descobrir se isso acontece com o imóvel pretendido é identificando quem foram os últimos proprietários possuidores até descobrir a origem do documento. E este é o terceiro critério mais recorrente para desqualificar a compra de uma fazenda.
O quarto critério é o ambiental, onde podemos acabar nos deparando com propriedades que não estão atualizadas em relação ao meio ambiente, mas com uma boa análise é possível verificar o que precisa ser feito e então seguir adiante com a compra. Mas deve-se tomar cuidado, porque a propriedade hoje pode estar ambientalmente correta em relação à documentação, mas o que foi feito desde 2008 até hoje (que foi o prazo máximo para regularizar a questão ambiental das propriedades rurais no Brasil), pode comprometer o futuro possuidor do imóvel.
Depois dessa análise preliminar, conhecemos a fazenda pessoalmente, anotamos todos os aspectos importantes para sua avaliação e para uma futura apresentação à um interessado, tiramos fotos e registramos tudo que a fazenda possui e que vai permanecer após a venda. Com essas informações, elaboramos um relatório de vistoria, o qual deve ser aprovado e assinado pelo proprietário.
Como um diferencial nosso, fazemos nota ou gravamos a história de vida da fazenda e do seu atual proprietário, para que a gente possa, além de descrever suas características no anúncio, contar as histórias por trás da fazenda e do seu proprietário, criando uma conexão maior com quem compra, porque toda história é única e isso torna a fazenda única também, o que contribui para aumentar a percepção de valor do interessado.
Pretendemos, em breve, como forma de praticar nossa missão de aproximar as pessoas certas das fazendas certas, iniciar uma série de vídeos em forma de podcast contando essas histórias, além de histórias de produtores rurais empreendedores e entre outros assuntos envolvendo fazendas e empreendedorismo.
Todos esses itens são importantíssimos para nossa avaliação do valor de mercado da propriedade rural, o qual apresentamos ao proprietário através de um estudo de mercado que leva em conta também nossa experiência, e uma proposta de precificação para que este aprove ou não a oferta no valor estipulado.
Nós procuramos trabalhar somente com fazendas anunciadas com valores que vendem de fato, valores de mercado, portanto, apenas aceitamos contrapropostas de valor de venda se este for justificado. Trabalhamos desta forma pois sabemos que só as propriedades que estiverem com um valor justo serão vendidas primeiro, e dessa forma, se anunciarmos propriedades fora do valor de mercado, estas dificilmente serão vendidas, e como resultado não teremos retorno sobre o nosso investimento.
Além disso, não faltam fazendas a venda no mercado, o que faltam são fazendas anunciadas com preço que vende, com valor de mercado, e por essa razão, não anunciamos fazendas com preço fora do valor de mercado.
Portanto, se a fazenda for boa, a documentação estiver em dia, anunciada pelo valor de real de mercado com uma imobiliária comprometida, ela será vendida em pouco tempo, não temos dúvidas disso.
Por isso, se estiver pensando em vender sua fazenda e um corretor de imóveis te prometer vendê-la em pouquíssimo tempo, sem um estudo de mercado profissional, fique com um pé atrás e procure uma segunda opinião de um profissional qualificado para isso.
Por último, antes de partir para o contrato de compra e venda, já num processo de negociação, concluímos a análise jurídica por um processo chamado due diligence, que é um processo mais aprofundado de pesquisa, mas que garante ao adquirente a sua tranquilidade no futuro.
Conclusão
No final desse processo, se nenhum dos fatores impedir a compra, podemos ter uma ideia dos custos a mais que o comprador terá com despesas futuras, e este valor poderá ser negociado a fim de subtraí-lo do valor total da compra se for o caso.
Pesquisas indicam que uma documentação completa e em dia pode aumentar o valor da fazenda em até 30%, por isso, mesmo que a Aura Fazendas só invista mais a fundo na análise documental momentos antes de redigir o contrato de compra e venda, aconselhamos fortemente o proprietário a fazer essa pesquisa com antecedência, arcando com os custos, e para isso ele poderá contar com a nossa assistência.
Como você deve ter percebido, o nosso investimento inicial é alto, tanto monetário quanto de tempo, e é por isso que nós da Aura Fazendas somente trabalhamos com fazendas em que temos autorização de venda (sem ou com exclusividade, dependendo da negociação com o proprietário) pois queremos investir em buscar a melhor informação para nossos clientes e para isso precisamos de uma garantia maior que nos permita investir dessa forma.
Resumindo, uma análise completa da documentação de uma fazenda para venda deve considerar os 4 principais aspectos, que são o judiciário, o econômico, o fundiário e o ambiental. Isto garante a segurança na transação e transferência da propriedade rural e ainda pode valorizá-la ainda mais, ou ao contrário, o comprador pode acabar conseguindo um bom desconto diminuindo os custos futuros previstos nessa fase.
Entendemos que esse processo pode parecer bem complexo no início, por isso, talvez você precise de ajuda, e nós da Aura Fazendas estamos aqui justamente para isso, conte com a gente.
Diego Ittner – Corretor de Imóveis CRECI-SC 39056 F.
